ОСББ чи ЖЕК: погляд реаліста
- 05 травня 2016
- Відгуків: 0
- Переглядів: 391
-
1 липня 2016 року набере чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Саме цю дату законодавець визначив точкою відліку річного строку, протягом якого власники повинні визначитися з формою управління багатоквартирними будинками. Однак питань до ОСББ досі залишається більше, ніж відповідей на них. Щоб визначити, чим нова форма управління гірша за нинішні ЖЕКи, показати всі переваги і недоліки реформ і щоб позначити всі підводні камені створення ОСББ, ми підготували до експертів ряд питань з найрезонансніших аспектів функціонування об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Добірку відповідей пропонуємо до розгляду читачеві.
Перш за все ОСББ вигідне державі, а точніше — чиновникам. Адже витрати місцевих бюджетів на утримання комунальних структур, комунальної власності дуже великі. Покласти відповідальність за утримання об’єктів комунального господарства на жителів — це найпростіше рішення для чиновників-розкрадачів.
Цікаво і те, що таким чином переключається й увага людей на «ближнього свого». Вони перестають мучити державні структури, мовляв, «ви нам не ремонтуєте будинки», «ви їх погано обслуговуєте». Негатив на владу накопичуватиметься тепер всередині будинку. У результаті мешканцям вже не хочеться пред’являти претензії будь-кому, крім самих себе і своїх сусідів. І для простих людей це створює безліч додаткових проблем.
Реально зацікавленими в цій справі можуть бути великі компанії. Однак, за оцінками експертів, рентабельним такий бізнес буде, якщо компанія управляє не менше 1 млн. кв. метрів. Тому в бізнес можуть прийти дрібні шахраї, різного роду громадські організації та юристи, які за гроші лобіюють чиїсь інтереси, руйнуючи структури в нових житлових масивах, де є платоспроможні громадяни. Це ще один вигодоотримувач, а в перспективі — і ще один цикл розвалу суспільства.
Важливо відзначити, що є певні показники прибутковості бізнесу в сфері житлово-комунального господарства. За європейськими стандартами, він може бути рентабельним лише тоді, коли покриває не менше 1 млн. кв. метрів. Якщо менше — це справа, яка потребує дотацій та інвестицій.
Українські компанії не можуть повноцінно обслуговувати такі величезні обсяги площ. Крім того, українські підприємства працюють за іншими схемами, ніж прийняті в країнах Європи. Так, в інших країнах певні прилади блокують послуги за відсутності своєчасної плати. Наші підприємства — працюють за системою авансування споживача. Оплата здійснюється за фактом надання послуги, а не за рахунок передоплати.
Однак є сегмент фірм, які зможуть претендувати на великі ділянки обслуговування (1 млн. кв. м і більше). Їх інтереси лобіюють різні політичні формування за гранти. І якраз політичні партії лобіюють формування таких ОСББ на новому житловому фонді, щоб мати можливість «привести» іноземні структури.
Компанії з іноземним капіталом зможуть профінансувати закупівлю необхідного нового обладнання, встановлять нові ціни, але прибирати в під’їздах, швидше за все, відмовляться. Для цього потрібно буде окремо наймати робітників, що теж може знизити якість роботи.
Відзначимо, що, за словами учасників ринку, прецеденти вже є. Так, за їхніми словами, до Львова вже заходить польська структура. До Києва хочуть зайти дві турецьких компанії.
На думку опитаних експертів, держава повинна була саме створити компанії, які змогли б обслуговувати не менше мільйона квадратних метрів. Інвестувати в ці компанії, організовувати відповідальність за платежі.
Крім того, відкритим залишається питання ставки позики, яка для розвитку системи ЖКГ повинна бути в 5 разів нижчою за середню прибутковість бізнесу. У нас в Україні ставка – 25 %, отже, середня прибутковість повинна бути — 125 %. На практиці це вкрай рідкісний випадок. Для порівняння: в Європі — 1-2 % річних. В Америці була до січня нульова ставка, зараз — 0,25 % річних.
Варто розвіяти і ще один міф, який існує: самі по собі ОСББ не будуть займатися ремонтом. Всі послуги будуть надаватися після передоплати, за яку буде найматися спеціалізована організація. І працювати вона буде не на державних засадах, а за ринковими цінами. А лагодити повинна все, що зіпсувалося за довгі роки господарювання держави.
Багато хто сьогодні сходиться на тому, що ОСББ ефективна тоді, коли будинок обслуговує недбайлива комунальна структура, а мешканці хочуть поліпшити щось, не збільшивши оплати. Якщо обслуговування хороше і без ОСББ, варто намагатися зберегти існуючий порядок речей.
Оплата «комуналки» не тільки за себе, але і за свого сусіда
Популярне твердження, що якщо за будинок не буде сплачена жодна копійка, послуги не надаватимуться. При цьому, навіть найсумлінніший підхід до оплати комунальних послуг нічого не гарантує: якщо в будинку хоча б хтось не платить, послуги відключать. На крайній випадок, мешканці можуть оплачувати послуги за своїх сусідів, а потім — судитися з ними.
Нормальна господарська діяльність у такому випадку можлива лише за стабільного функціонування фінансово-банківської системи. Проте найближчими роками очікувати цього не варто.
Кому вигідні об’єднання співвласників багатоповерхових будинків?
Ряд критиків ідеї ОСББ сходиться на думці, що є три найбільш явних вигодоотримувачі від переходу на цю форму господарювання. Це держава, великі іноземні компанії, а також дрібні шахраї, нечисті на руку громадські працівники та юристи, які лобіюють інтереси політичних сил.Перш за все ОСББ вигідне державі, а точніше — чиновникам. Адже витрати місцевих бюджетів на утримання комунальних структур, комунальної власності дуже великі. Покласти відповідальність за утримання об’єктів комунального господарства на жителів — це найпростіше рішення для чиновників-розкрадачів.
Цікаво і те, що таким чином переключається й увага людей на «ближнього свого». Вони перестають мучити державні структури, мовляв, «ви нам не ремонтуєте будинки», «ви їх погано обслуговуєте». Негатив на владу накопичуватиметься тепер всередині будинку. У результаті мешканцям вже не хочеться пред’являти претензії будь-кому, крім самих себе і своїх сусідів. І для простих людей це створює безліч додаткових проблем.
Реально зацікавленими в цій справі можуть бути великі компанії. Однак, за оцінками експертів, рентабельним такий бізнес буде, якщо компанія управляє не менше 1 млн. кв. метрів. Тому в бізнес можуть прийти дрібні шахраї, різного роду громадські організації та юристи, які за гроші лобіюють чиїсь інтереси, руйнуючи структури в нових житлових масивах, де є платоспроможні громадяни. Це ще один вигодоотримувач, а в перспективі — і ще один цикл розвалу суспільства.
ОСББ — це дорожче чи дешевше для населення?
ОСББ фінансує саме себе як посередник між мешканцями та обслуговуючою структурою. У ціні для жителів істотно нібито не зміниться нічого, поміняються тільки керуючі особи.Важливо відзначити, що є певні показники прибутковості бізнесу в сфері житлово-комунального господарства. За європейськими стандартами, він може бути рентабельним лише тоді, коли покриває не менше 1 млн. кв. метрів. Якщо менше — це справа, яка потребує дотацій та інвестицій.
Українські компанії не можуть повноцінно обслуговувати такі величезні обсяги площ. Крім того, українські підприємства працюють за іншими схемами, ніж прийняті в країнах Європи. Так, в інших країнах певні прилади блокують послуги за відсутності своєчасної плати. Наші підприємства — працюють за системою авансування споживача. Оплата здійснюється за фактом надання послуги, а не за рахунок передоплати.
Однак є сегмент фірм, які зможуть претендувати на великі ділянки обслуговування (1 млн. кв. м і більше). Їх інтереси лобіюють різні політичні формування за гранти. І якраз політичні партії лобіюють формування таких ОСББ на новому житловому фонді, щоб мати можливість «привести» іноземні структури.
Компанії з іноземним капіталом зможуть профінансувати закупівлю необхідного нового обладнання, встановлять нові ціни, але прибирати в під’їздах, швидше за все, відмовляться. Для цього потрібно буде окремо наймати робітників, що теж може знизити якість роботи.
Відзначимо, що, за словами учасників ринку, прецеденти вже є. Так, за їхніми словами, до Львова вже заходить польська структура. До Києва хочуть зайти дві турецьких компанії.
На думку опитаних експертів, держава повинна була саме створити компанії, які змогли б обслуговувати не менше мільйона квадратних метрів. Інвестувати в ці компанії, організовувати відповідальність за платежі.
Чим небезпечне кредитування при створенні ОСББ?
Щоб зробити ОСББ привабливішим, держава запропонувала кредитні програми для енергозбереження та придбання техніки на початкове обслуговування. Однак в законі чітко прописано, що в заставу не йдуть площі загального користування. У заставу йдуть квартири мешканців. Існують чималі побоювання, що коли в останніх не знайдеться грошей на виплату кредиту, можуть бути заарештовані їхні квартири і гроші на рахунках ОСББ.Крім того, відкритим залишається питання ставки позики, яка для розвитку системи ЖКГ повинна бути в 5 разів нижчою за середню прибутковість бізнесу. У нас в Україні ставка – 25 %, отже, середня прибутковість повинна бути — 125 %. На практиці це вкрай рідкісний випадок. Для порівняння: в Європі — 1-2 % річних. В Америці була до січня нульова ставка, зараз — 0,25 % річних.
Управитель і майно
Закон визначає, що управитель не несе відповідальності за матеріальні зобов’язання мешканців. Якщо майно арештоване, то це — сам будинок. У такому випадку всі власники житла стають заручниками ситуації: чи віддавати кредит зі своєї кишені, чи віддавати квартири.ОСББ у старому будинку і ОСББ в новобудові: в чому різниця функціонування?
Здебільшого житловий фонд міст старий. Держава нібито не має коштів на капітальні ремонти старого фонду. Таким чином, налаштовані на успіх нові комунальні структури будуть більше зацікавлені в роботі на нових житлових масивах. І акцент роблять саме на нових ЖЕК, адже там вигідно працювати.Варто розвіяти і ще один міф, який існує: самі по собі ОСББ не будуть займатися ремонтом. Всі послуги будуть надаватися після передоплати, за яку буде найматися спеціалізована організація. І працювати вона буде не на державних засадах, а за ринковими цінами. А лагодити повинна все, що зіпсувалося за довгі роки господарювання держави.
Багато хто сьогодні сходиться на тому, що ОСББ ефективна тоді, коли будинок обслуговує недбайлива комунальна структура, а мешканці хочуть поліпшити щось, не збільшивши оплати. Якщо обслуговування хороше і без ОСББ, варто намагатися зберегти існуючий порядок речей.
Оплата «комуналки» не тільки за себе, але і за свого сусіда
Популярне твердження, що якщо за будинок не буде сплачена жодна копійка, послуги не надаватимуться. При цьому, навіть найсумлінніший підхід до оплати комунальних послуг нічого не гарантує: якщо в будинку хоча б хтось не платить, послуги відключать. На крайній випадок, мешканці можуть оплачувати послуги за своїх сусідів, а потім — судитися з ними.
Збір коштів на найближчі ремонтні роботи: як повинні зберігатися гроші?
Усі збори коштів організовує управитель. Він повинен відкрити рахунок у банку, однак у зв’язку з нинішньою нестабільністю в банківській сфері і через коливання курсу долара зберігання грошей в банку несе в собі певні ризики.Нормальна господарська діяльність у такому випадку можлива лише за стабільного функціонування фінансово-банківської системи. Проте найближчими роками очікувати цього не варто.
Чи можна заздалегідь перевірити, чи буде ефективне ОСББ?
Експерти запропонували перевірити ефективність майбутньої ОСББ простим збором грошей на ремонт будівлі. Наприклад, по тисячі гривень з квартири. Або на закупівлю газу перед початком опалювального сезону на три місяці вперед. Є питання і щодо оплати праці співробітників ОСББ, яким треба запропонувати конкурентну зарплату, давати аванс і зарплату, а оплата комунальних послуг здійснюється 1 раз на місяць.kievvlast.com.ua